Ken je appartement

Elk appartementsgebouw is uniek. De info die je nodig hebt voor jouw appartement vind je terug in de basisakte van je gebouw en in het reglement van mede-eigendom.

Basisakte, reglement van mede-eigendom en reglement van interne orde. De spelregels om het appartementsgebouw samen te beheren en er samen te leven liggen vast in 3 documenten:

• de basisakte: de beschrijving van het appartementsgebouw in mede-eigendom met de verschillende soorten percelen (bv. appartementen, garages, handelspanden …), de quotiteiten van alle types percelen (het proportionele aandeel), eventueel de geschiedenis van het gebouw en zijn mede-eigendom ...
• het reglement van mede-eigendom: de afspraken over de verdeling van de lasten van het gebouw onder de mede-eigenaars. Ook de specifieke kenmerken van het gebouw staan erin opgesomd met de eisen over gebruik, onderhoud of vervanging (bv. de raamkozijnen die je mag gebruiken, de kleur van de gevel, de soort en de kleur van zonwering …).
• het reglement van interne orde: alles over het dagelijkse leven in het appartementsgebouw (bv. hoe je afval moet aanbieden, wat te doen bij kleine mankementen in de gemeenschappelijke delen ...).

Naast die 3 belangrijke documenten, is er ook het financiële vermogen van de VME. Het geld van de VME staat op 2 aparte rekeningen die de VME opent:

• Werkkapitaal voor de gewone gemeenschappelijke kosten: de som van het permanente werkkapitaal en de voorschotten die de mede-eigenaars hebben betaald voor de periodieke kosten, zoals de kosten voor de conciërge, verlichting, de verwarming van de hal, onderhoud van de tuin ...
• Reservekapitaal voor de niet-periodieke kosten: het totaal van de betaalde sommen van de mede-eigenaars voor niet-periodieke kosten, zoals isoleren van het dak of vernieuwen van de stookplaats, liftkoker .... Dat is wettelijk verplicht en bedraagt minstens 5% van het totaal van de werkingskosten.

Het is slim om een reservefonds op te bouwen om het gebouw (energetisch) te renoveren en structureel te onderhouden.

Specialisten raden aan om de bijdragen aan het reservefonds te verhogen om de energierenovatie te betalen. Appartementsgebouwen in Vlaanderen staan vaak achter met hun onderhoud. Er is dus meer reservebudget dan de wettelijke 5% nodig om de gebouwen klaar te maken voor de toekomst. Door te investeren in je gebouw stijgt ook de waarde van je eigen appartement.

Wat zijn de gemeenschappelijke delen?

Om zeker te weten welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn, kijk je het beste even in de basisakte. Vaak gaat het over:

• Dak, buitenmuren, vloeren.
• Gemeenschappelijke ruimtes, zoals inkomruimte, garage, circulatieruimte, brandtrappen, lift, enz.
• Ramen, deuren, poorten van de gemeenschappelijke ruimtes.
• Collectieve installaties en de onderdelen ervan zoals de leidingen voor de verwarming, voor de productie van sanitair warm water, elektriciteit, …

Voor deze gemeenschappelijke delen sta je samen met de andere eigenaars van het appartementsgebouw in voor het onderhoud en de renovatie.

Wat zijn de private delen?
De ramen en deuren van jouw eigen woning of appartement, de binnenruimte, de elektrische installatie, de individuele installatie voor de verwarming en of sanitair warm water ... Een individuele verwarmingsketel of kachel deelt in sommige gevallen de schouw met de onder- of bovenburen; in dat geval kan het nodig zijn dat alle buren tegelijk hun verwarmingsinstallatie omschakelen.

Een appartementsgebouw beheer je met alle appartementseigenaars samen via de vereniging van mede-eigenaars (VME). Een syndicus staat de VME daarvoor bij.

Wat doet een vereniging van mede-eigenaars (VME)?
De vereniging van mede-eigenaars (VME) is een rechtspersoon die alle eigenaars van een gebouw samenbrengt. De VME zorgt voor het dagelijkse beheer, het onderhoud en de goede gezondheid van het appartementsgebouw. Als rechtspersoon heeft de VME een ondernemingsnummer en staat zij ingeschreven in de Kruispuntbank voor Ondernemingen.

Ben ik automatisch lid van de VME van mijn appartementsgebouw?
Als eigenaar van een appartement hoef je zelf niets te doen om toe te treden tot een VME. Zodra je een appartement koopt of op een andere manier verwerft, ben je automatisch lid van de VME van dat gebouw.

De algemene vergadering beslist
Elke mede-eigenaar is lid van de algemene vergadering. Die vindt jaarlijks plaats en wordt bijeengeroepen door de syndicus. Voor dringende beslissingen kan een bijzondere algemene vergadering worden samengeroepen.

• Voor verbouwingswerken aan de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw moeten er genoeg eigenaars aanwezig zijn en moet 2/3e van de aanwezige eigenaars of volmachthebbenden vóór stemmen. De syndicus plant de algemene vergadering.
• Voor wettelijk verplichte werken zoals dakisolatie en dubbele beglazing, geldt een absolute meerderheid (50% van de eigenaars+1).

Wat is de rol van de syndicus?

• zorgen voor de onderhouds- en herstellingswerken (technisch beheer);
• de algemene vergadering van mede-eigenaars samenroepen en alle beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren (administratief beheer);
• de inkomsten en de uitgaven beheren en de facturen betalen (financieel beheer);
• voor het juridische beheer zorgen.

De syndicus kan een professionele of een vrijwillige syndicus zijn. Meer info over beheer en onderhoud vind je op de website van de Vlaamse overheid.

Wat is jouw rol in de VME?

1. Zorg dat je aanwezig of vertegenwoordigd bent op alle algemene vergaderingen. Jouw stem telt. Als je aanwezig bent, kan je vragen stellen en onduidelijkheden oplossen. Zo ben je goed mee met de renovatieplannen van je VME.
2. Zorg voor een financieel gezonde VME met budget voor onvoorziene kosten en om klaar te zijn voor de toekomst.
3. Ben je technisch, juridisch of administratief onderlegd, ben je vaak aanwezig in het gebouw en spreek je met al je buren, ben je sociaalvaardig of heb je andere talenten? Engageer je voor het renovatietraject. Vorm samen met enkele mede-eigenaars een sterk projectteam. Zo kan je de taken verdelen en zorg je samen voor gedragen renovatiebeslissingen.

Als een verbouwing de ultieme relatietest is, dan geldt dat zeker ook voor de relatie tussen tal van eigenaars. Een goede start maak je door een projectteam samen te stellen met mede-eigenaars voor de voorbereidingsfase en de verbouwingswerken zelf. Dat is geen verplichting, maar het is een meerwaarde om de renovatie zo vlot mogelijk te laten verlopen.

Wie zit in het projectteam?
Een projectteam informeert zich goed, geeft de opdracht voor het renovatietraject en volgt de verbouwing van het gebouw op. Een projectteam maak je met:

• de raad van mede-eigenaren;
• en/of de eigenaren die hun eigen sterkte inzetten om zo de taken te verdelen.

Je zal immers iemand nodig hebben die gangmaker is, die sociaal is en de noden van het gebouw en de individuele appartementen kan vertalen; iemand die goed kan onderhandelen; iemand die inzicht heeft in technische tekeningen of bouwplannen; iemand met financiële kennis en iemand die de informatie gestructureerd en eenvoudig kan vertellen aan alle bewoners van het appartementsgebouw (eigenaars en huurders). En dat doorheen het hele traject. Ook de voorbereiding vraagt tijd. Een goede en heldere communicatie, waarmee alles duidelijk is voor iedereen, is belangrijk om tot een akkoord te komen over de nodige werken.

Welke fasen doorloopt het projectteam?

• Initiatiefase: de mede-eigenaars aan boord krijgen om het gebouw te renoveren, want niets doen kost ook geld.
• Voorbereidingsfase voor de werken: onderzoeken wat er beter kan aan het gebouw en een aanpak uitwerken. Dat kan een totaalaanpak zijn of een aanpak in stappen om tegen 2050 de nodige werken uit te voeren. Naast een plan voor de werken is er ook een financieel plan nodig, zodat het voor iedereen haalbaar en betaalbaar is.
• Uitvoering van de werken: de opdracht aan het studiebureau geven om offertes voor de werken te vragen, een aannemer aan te stellen en de werken op te volgen.

Kruispuntdatabank
Wist je dat elke vereniging van mede-eigenaars ingeschreven moet zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) en dus een ondernemingsnummer krijgt? Sinds 1 april 2017 moet ook de syndicus zich laten inschrijven in de KBO via een erkend ondernemingsloket.

Is je VME nog niet geregistreerd? Doe het nu.
Je kan het ondernemingsnummer voor de VME laten aanmaken op het Rechtszekerheidskantoor Antwerpen. In welk rechtskantoor (hypotheekkantoor) je moet zijn is afhankelijk van het adres van het gebouw. Er zijn voor Antwerpen 3 kantoren. Hieronder kan je zien welk kantoor welke bevoegdheid heeft. Het is altijd veel efficiënter om rechtstreeks bij het juiste kantoor je aanvraag in te dienen.

• 1ste hypotheekkantoor voor postcodes 2000-2030-2018-2020-2050-2060: rzsj.kantoor.antwerpen1@minfin.fed.be, 02 572 57 57
• 2de hypotheekkantoor voor districten Borgerhout, Deurne, Ekeren en Merksem , rzsj.kantoor.antwerpen2@minfin.fed.be, 02 572 57 57
• 3de hypotheekkantoor voor districten Berchem, Hoboken en Wilrijk, rzsj.kantoor.antwerpen3@minfin.fed.be, 02 572 57 57

Mijn appartementsgebouw heeft geen VME. Wat nu?
Dat kan. Dan hebben de mede-eigenaren bij de oprichting van het gebouw in de statuten een speciale clausule opgenomen die hen onttrekt aan het appartementsrecht. Belangrijk om weten: mede-eigenaars in een gebouw zonder VME moeten altijd allemaal akkoord gaan met een voorgestelde beslissing. In een gebouw met VME kan beslist worden met de wettelijk vastgestelde meerderheden. Overweeg daarom de oprichting van een VME.

Voordelen van een VME

• Alle mede-eigenaars hebben juridische draagkracht.
• De VME kan geld lenen om te renoveren.
• De VME kan beroep doen op de Mijn VerbouwPremie.

Kan je een VME oprichten, als die er nog niet is?
Je kan de basisakte laten aanpassen bij de notaris, zodat je een VME kan oprichten. Daarvoor moeten alle mede-eigenaars akkoord gaan. Belangrijk bij de aanpassing van de basisakte is dat je minimaal de volgende delen als gemeenschappelijke laat opnemen:

• dak
• buitenmuren
• vloer
• gemeenschappelijke ruimtes zoals de inkomhal, garage en de openingen ernaar toe zoals deuren en ramen
• collectieve verwarmingsinstallaties

Woon je in een gebouw zonder VME waarvan de mede-eigenaars maar niet tot een beslissing komen om de gemeenschappelijke delen van het gebouw te verbeteren?

Vraag advies om een VME op te richten

Het EPC van de gemeenschappelijke delen

Het EPC van de gemeenschappelijke delen is op te vragen in de woningpas, zoniet bij de syndicus.

Je vindt er:

• een samenvatting van de staat van de gebouwschil en de collectieve installaties;
• aandachtspunten over ventilatie, sanitair warm water, luchtdichtheid, zomercomfort;
• aanbevelingen over welke renovatiewerken nodig zijn
• de gemiddelde isolatiewaarde (Um) van de volledige gebouwschil

Wil je meer weten over het EPC van de gemeenschappelijke delen? Meer info vind je op de website van de Vlaamse Overheid.

Hoeveel kost het om een EPC voor gemeenschappelijke delen te laten opmaken?
Er is geen vast bedrag. Dat is afhankelijk van de complexiteit van je gebouw. Het kost gemiddeld tussen 50 à 100 euro en bijkomend 25 tot 50 euro per wooneenheid.

Het EPC-attest van je eigen appartement
Het EPC is verplicht bij de verkoop en verhuur. Het informeert de koper of de huurder over de energiezuinigheid. Een EPC is 10 jaar geldig.

In het EPC-attest van je eigen appartement vind je:

• • de energiescore van je eigen appartement van A (zeer energiezuinig) tot F (zeer energieverslindend);
• • aanbevelingen over welke renovatiewerken je het beste eerst doet om het label te verbeteren;
• • een kostenraming voor de werken.

Je vindt het EPC-attest van jouw individueel appartement in de woningpas.

Nee, een asbestattest maakt geen deel uit van een EPC maar je houdt er best wel rekening mee als je een nieuw appartement koopt of start met een intensieve verbouwing. Je vindt alle info op Vlaanderen.be.

Tools

Benieuwd hoe je je eigen appartement energiezuiniger kan maken? Er bestaan verschillende gratis tools die laten zien welke investeringen nodig zijn om een beter EPC-label te behalen.

Deze Antwerpenaren voerden de werken al uit:

• Deze VME renoveert het appartementsgebouw samen met de mede-eigenaars.
• Een koele woning zonder airco.
• Viviane maakte haar appartementsgebouw mee klimaatrobuust.

Appartementsgebouwen die na 2018 zijn gebouwd, zijn vrij goed geïsoleerd. Wil je meer energie besparen? Lees enkele tips.