Waar beginnen? Bij je basisakte en reglement van mede-eigendom.
Elke appartementsgebouw is uniek. Wat er voor jouw specifieke situatie van toepassing is, vind je terug in de basisakte van je gebouw en in het reglement van mede-eigendom.

Basisakte, Reglement van Mede-eigendom en Reglement van Interne Orde.
De spelregels van het samen beheren van het appartementsgebouw en ook het samenleven daarin liggen vast in drie documenten:

• de Basisakte omvat de beschrijving van het appartementsgebouw in mede-eigendom met de verschillende soort percelen (bv. appartementen, garages, handelspanden,…), de quotiteiten van alle types percelen (= proportioneel aandeel), eventueel de geschiedenis van het gebouw en zijn mede-eigendom, ...
• het Reglement van Mede-Eigendom omvat de afspraken over de verdeling van de lasten van het gebouw onder de mede-eigenaars. Ook de specifieke kenmerken van het gebouw staan erin opgelijst met de eisen naar gebruik, onderhoud of vervanging (bv. de toegestane raamkozijnen, de kleur van de gevel, de aard en de kleur van zonnewering,….).
• het Reglement van Interne Orde bevat alle bepalingen van het dagelijks leven in het appartementsgebouw (bv. hoe je afval moet aanbieden, wat te doen bij kleine mankementen in de gemeenschappelijke delen, ...).

Naast deze drie belangrijke documenten, is er ook het financieel vermogen van de VME. Dit staat op twee aparte rekeningen die de VME opent:

• Werkkapitaal voor de gewone gemeenschappelijke kosten: de som van het permanent werkkapitaal en de voorschotten die de mede-eigenaars hebben betaald voor de periodieke kosten, zoals de kosten voor de conciërge, verlichting, de verwarming van de hal, onderhoud van de tuin, …
• Reservekapitaal voor de niet-periodieke kosten: het totaal van de betaalde sommen van de mede-eigenaars voor niet-periodieke kosten, zoals isoleren van het dak of vernieuwen van de stookplaats, liftkoker, enzovoort. Dit is wettelijk verplicht en bedraagt minstens 5% van het totaal van de werkingskosten.

Het opbouwen van een reservefonds is aangewezen om (energetische) renovatiekosten en structureel onderhoud van het gebouw te doen.

Specialisten raden aan om de opbouw van het reservefonds te verhogen zodat de energierenovatie betaald kan worden. De onderhoudsachterstand van de appartementsgebouwen in Vlaanderen is erg hoog, waardoor er meer reservefondskapitaal dan de wettelijke 5% nodig is om de gebouwen toekomstklaar te maken.

Wat zijn de gemeenschappelijke delen?

• Dak, buitenmuren, vloeren.
• Gemeenschappelijke ruimtes, zoals inkomruimte, garage, circulatieruimte, brandtrappen, lift, enz.
• Ramen, deuren, poorten van de gemeenschappelijke ruimtes.
• Collectieve installaties en de onderdelen ervan zoals de leidingen voor de verwarming, voor de productie van sanitair warm water, elektriciteit, …

Voor deze gemeenschappelijke delen sta je samen met de andere eigenaars van het appartementsgebouw in voor het onderhoud en de renovatie.

Wat zijn de private delen?
De ramen en deuren van jouw eigen woning of appartement, de binnenruimte, de elektrische installatie, de individuele installatie voor de verwarming en of sanitair warm water, … .

Een appartementsgebouw beheer je met alle appartementseigenaars samen via de Vereniging van mede-eigenaars (VME). Een syndicus staat de VME hiervoor bij.

Algemene vergadering beslist
Elke mede-eigenaar is lid van de algemene vergadering. Deze vindt jaarlijks plaats en wordt bijeengeroepen door de syndicus. Voor dringende beslissingen kan een bijzondere algemene vergadering worden samengeroepen.

• Voor verbouwingswerken van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw, geldt een 2/3e meerderheid. De syndicus plant de algemene vergadering.
• Voor wettelijk verplichte werken zoals dakisolatie en dubbele beglazing, geldt een absolute meerderheid (50+1).

Als een verbouwing de ultieme relatietest is, dan geldt dat zeker ook voor de relatie tussen tal van eigenaars. Een goede start maak je door een projectteam samen te stellen met mede-eigenaars voor de voorbereidingsfase en de verbouwingswerken zelf. Dit is geen verplichting, maar is een meerwaarde om de renovatie op een zo vlot mogelijke manier te laten verlopen.

Rol van het projectteam?
Een projectteam dient om als goed geïnformeerde opdrachtgever het renovatietraject op te zetten en de verbouwing van het gebouw te laten voltooien. Zo kan je met een sterk projectteam het verbouwingstraject in goede banen leiden. Een verbouwing van het appartementsgebouw start met een engagement om het gebouw energetisch te renoveren en verandering te brengen in huidige onderhoudsaanpak. Geen oplapwerk meer, maar een toekomstvisie voor het ganse gebouw. De volgende fases zijn de voorbereiding om tot een totaaladvies van de energetische verbouwing te komen en nadien als projectteam de opdracht te geven voor de uitvoering van de werken.

Wie zit in het projectteam?
Een projectteam maak je met en/of:

• de raad van mede-eigenaren.
• de eigenaars die hun eigen sterkte inzetten om zo de taken te verdelen.

Je zal immers iemand nodig hebben die gangmaker is, die sociaal is en de noodzaak van het gemeenschappelijke en het individuele kan vertellen, die goed kan onderhandelen, iemand die inzicht heeft in technische tekeningen of bouwplannen, iemand met financiële kennis en iemand die de informatie gestructureerd en eenvoudig kan overbrengen aan alle bewoners van het appartementsgebouw (eigenaars en huurders) en dat gedurende het hele traject. Ook de voorbereiding voor de uitvoering van de werken vraagt tijd.

Welke fasen doorloopt het projectteam?

• Initiatiefase: in deze fase wordt er draagvlak gezocht om het gebouw te renoveren, want niets doen kost ook geld.
• Voorbereidingsfase voor de werken: er gaat aandacht naar wat er allemaal te verbeteren is aan het gebouw en nadien wordt een totaalaanpak opgesteld.
• Uitvoering van de werken: de opdracht aan het studiebureau om tot uitvoering van de werken over te gaan.

Wat is de rol van een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME)?
De Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) is een rechtspersoon die alle eigenaars binnen een gebouw samenbrengt. De VME zorgt voor het dagelijks beheer, het onderhoud en de goede gezondheid van het appartementsgebouw. Als rechtspersoon beschikt de VME over een ondernemingsnummer en staat ze ingeschreven in de Kruispuntbank voor Ondernemingen.

Kruispuntdatabank
Wist je dat elke vereniging van mede-eigenaars ingeschreven moet zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) en dus een ondernemingsnummer krijgt. Sinds 1 april 2017 moet ook de syndicus zich laten inschrijven in de KBO via een erkend ondernemingsloket.

Ben ik automatisch lid van de VME van mijn appartementsgebouw?
Als eigenaar van een appartement hoef je zelf niets te doen om toe te treden tot een VME. Van zodra je een appartement koopt of op een andere manier verwerft, ben je automatisch lid van de VME van dat gebouw.

Is je VME nog niet geregistreerd? Doe het nu.
Je kan het ondernemingsnummer voor de VME laten aanmaken op het Rechtszekerheidskantoor Antwerpen. In welk rechtskantoor (hypotheekkantoor) je moet zijn is afhankelijk van het adres van het gebouw. Er zijn voor Antwerpen drie kantoren. Hieronder kan je zien welk kantoor welke bevoegdheid heeft. Het is altijd veel efficiënter direct bij het juiste kantoor uw aanvraag in te dienen.

• 1ste hypotheekkantoor voor postcodes 2000-2030-2018-2020-2050-2060: rzsj.kantoor.antwerpen1@minfin.fed.be, 02 572 57 57
• 2de hypotheekkantoor voor districten Borgerhout, Deurne, Ekeren en Merksem , rzsj.kantoor.antwerpen2@minfin.fed.be, 02 572 57 57
• 3de hypotheekkantoor voor districten Berchem, Hoboken en Wilrijk, rzsj.kantoor.antwerpen3@minfin.fed.be, 02 572 57 57

Voor een aanvraag ondernemingsnummer VME heb je in je aanvraag nodig:

• De ligging (straat en huisnummer(s)) en eventueel de naam van de Residentie + adres zetel.
• Een kopie van de basisakte, dit is de basisakte opgemaakte door de notaris met vermelding van naam bouwheer en volledige beschrijving van de grond of het gebouw (dus NIET het "algemeen reglement van eigendom", daar staan deze gegevens niet in)

Deze informatie mag je doormailen naar het bevoegde kantoor Rechtszekerheidskantoor Antwerpen (1 of 2 of 3) rzsj.kantoor.antwerpen1@minfin.fed.be, rzsj.kantoor.antwerpen2@minfin.fed.be, rzsj.kantoor.antwerpen3@minfin.fed.be

Mijn appartementsgebouw heeft geen VME. Wat nu?
Dat kan. Dan hebben de mede-eigenaren bij de oprichting van het gebouw in de statuten een speciale clausule opgenomen die hen onttrekt aan het appartementsrecht. De wet voorzag deze optie wanneer 'de aard van het onroerend goed dit rechtvaardigt’. Belangrijk om weten: mede-eigenaars in een gebouw zonder VME moeten steeds allemaal akkoord gaan met een voorgestelde beslissing. In een gebouw met VME kan beslist worden met de wettelijk vastgestelde meerderheden. Overweeg daarom de oprichting van een VME.

Voordelen van een VME

• Alle mede-eigenaars hebben juridische draagkracht.
• De VME kan geld lenen om te renoveren.
• De VME kan beroep doen op de Mijn VerbouwPremie.

Kan je een VME oprichten, als die er nog niet is?
Je kan de basisakte laten aanpassen, zodat je wel een VME kan oprichten. Hiervoor moeten alle mede-eigenaars akkoord gaan. De basisakte laat je bij een notaris aanpassen. Belangrijk bij de aanpassing van de basisakte, is dat je minimaal de volgende delen als gemeenschappelijke laat opnemen:

• dak
• buitenmuren
• vloer
• gemeenschappelijke ruimtes zoals de inkomhal, garage en de openingen ernaar toe zoals deuren en ramen
• collectieve verwarmingsinstallaties
• …

Woon je in een gebouw zonder VME waarvan de mede-eigenaars maar niet tot een beslissing komen?
Dan kan je de vrederechter vragen om de situatie te regulariseren waardoor de mede-eigenaars alsnog een VME moeten oprichten.

Wat is de rol van de syndicus?
De taken van beheer, onderhoud en bewaring van het gebouw geeft de VME in handen van een syndicus:

• Die zorgt voor de onderhouds- en herstellingswerken (technisch beheer).
• Die roept de algemene vergadering van mede-eigenaars samen en voert alle beslissingen van de algemene vergadering uit (administratief beheer).
• Die beheert de inkomsten en de uitgaven en betaalt de facturen (financieel beheer).
• Die zorgt voor het juridisch beheer

De syndicus kan een professionele of een vrijwillige syndicus zijn. Meer hierover vind je bij de Vlaamse overheid over beheer en onderhoud van appartementsgebouwen.

Jouw taak in de VME?

1. Zorg dat je aanwezig of vertegenwoordigd bent op alle AV’s. Zo ben je mee met de renovatieplannen van je VME. Jouw stem telt.
2. Zorg voor een financieel gezonde VME, met voldoende slagkracht voor de toekomst.
3. Door je aanwezigheid kan je makkelijk onduidelijkheden voorkomen en de noodzakelijke vragen stellen. Iedereen vaart er wel bij.
4. Ben je technisch, juridisch of administratief onderlegt, ben je vaak aanwezig in het gebouw en spreek je met al je buren, ben je sociaalvaardig of heb je andere talenten, engageer je. Vorm samen met enkele mede-eigenaars een goed en degelijk projectteam, zo kan je de taken verdelen en zorg je samen voor gedragen renovatiebeslissingen.

Met het renovatiemasterplan krijgt de VME en de syndicus een totaalaanpak, onder gratis begeleiding van de renovatiecoach van stad Antwerpen. Dit omvat:

• een beeld van de staat van het gebouw (conditiestaatmeting),
• een totaaladvies van welke verbouwingsmaatregelen genomen kunnen worden,
• een voorstel tot de volgorde waarin de werken aangepakt worden,
• een inschatting van de investeringskost,
• de jaarlijkse energiebesparing,
• een inzicht in de meerjarenonderhoudskost van de VME.

Opgelet. Niets doen kost ook geld. Goed onderhoud en beslissingen nemen die je gebouw klaar maken voor de toekomst zijn belangrijk. Dit doe je door te isoleren, ventileren, duurzaam te verwarmen en verkoelen (fossielvrij), de tuin en/of dak te vergroenen en het regenwater te hergebruiken.

Doel van het renovatiemasterplan
Totaaladvies met prioriteiten hoe het gebouw energetisch kan verbeterd worden. Het renovatiemasterplan bestaat uit drie delen:

• Conditiestaatmeting: brengt de huidige staat van het gebouw in kaart met focus op de gebouw-technische, installatietechnische, de veiligheids- en woonkwaliteitsaspecten zoals beschreven in de Vlaamse Wooncode. Het is een diagnose van de technische staat van het gebouw.
• Meerjarenonderhoudsplan: bevat alle onderhoudswerken, de vervangingsinvesteringen en de wettelijke verplichte investeringen voor een periode van 20 jaar. Deze werken zorgen ervoor dat het appartementsgebouw in een goede staat blijft en conform wordt aan alle wettelijke regels. Het geeft een overzicht welke kosten er nodig zijn gedurende 20 jaar.
• Duurzaam renovatiescenario: geeft een stappenplan op basis van de conditiestaatmeting en het meerjarenonderhoudsplan, maar aangevuld met de noodzakelijke renovatiewerken om het gebouw energiezuinig en toekomstklaar te maken.

Wie kan het renovatiemasterplan aanvragen
Iedereen die in een appartementsgebouw woont kan dit in principe aanvragen. Betrek je syndicus en je mede-bewoners, want renoveren in een appartemenstgebouw doe je niet alleen.

Premie renovatiemasterplan
Appartementsgebouwen kunnen een financiële ondersteuning krijgen voor de opmaak van een renovatiemasterplan.

• Voor appartementsgebouwen vanaf 15 wooneenheden biedt VEKA een financiële ondersteuning tot 12.000 euro, met een maximum van 60% van de kostprijs van het studiewerk.
• Voor appartementsgebouwen vanaf 6 wooneenheden biedt stad Antwerpen een financiële ondersteuning tot 7.500 euro, met een maximum van 50% van de kostprijs van het studiewerk.

Vraag je renovatiemasterplan traject aan

Privacy
Jouw persoonsgegevens worden zorgvuldig verwerkt en enkel doorgegeven aan het bureau dat het renovatiemasterplan opmaakt. De verzamelde gegevens worden gebruikt binnen de lopende EU subsidieprojecten en worden niet langer bewaard dan noodzakelijk en worden op jouw verzoek onverwijld uit onze bestanden verwijderd.

Meer informatie over hoe we omgaan met privacy en persoonsgegevens kan je vinden in ons privacy beleid.

Deze Antwerpenaars ging al aan de slag.

• Renoveren én isoleren met de Mijn VerbouwLening.
• Deze VME renoveert het appartementsgebouw samen met de mede-eigenaars.
• Een koele woning zonder airco.
• Viviane maakte haar appartementsgebouw mee klimaatrobuust.

De renovatiecoach begeleidt de VME. De coach geeft gratis, op een neutrale manier info over het nut en de noodzaak van een grondige energetische renovatie.

Wat doet de renovatiecoach?

• sensibiliseert en informeert de Vereniging voor mede-eigenaars (VME),
• is aanspreekpunt voor de vereniging, raad van mede-eigenaars, projectteam en syndicus,
• ondersteunt de mede-eigenaars doorheen het renovatietraject en beantwoordt vragen,
• begeleidt van a tot z,
• brengt financieringsmogelijkheden (leningen en premies) in beeld en bezorgt financieel advies op maat van de individuele eigenaars.

Voor wie?
Voor iedereen die in een appartementsgebouw woont. Doe hieronder je aanvraag.

Vraag de renovatiecoaching aan
Deze gratis dienstverlening van stad Antwerpen gebeurt automatisch als je samen met je VME een renovatiemasterplan traject opstart.

Start je aanvraag

Wat na je aanvraag
Na je aanvraag neemt de stad contact op voor een kennismakingsgesprek. Je krijgt dan verder advies op maat van je appartementsgebouw.

• Renoveren én isoleren met de Mijn VerbouwLening
• Deze VME renoveert het appartementsgebouw samen met de mede-eigenaars.
• Een koele woning zonder airco.
• Viviane maakte haar appartementsgebouw mee klimaatrobuust.

Renovatiemasterplan in minder dan 3 minuten. Let wel: de info over het aantal wooneenheden is intussen gewijzigd.

Meer info over het renovatiemasterplan

Interessante premies

Het Renovatiemasterplan traject kwam tot stand, dankzij pilootprojecten en kennisuitwisseling tussen verschillende steden.

• BeReel
• CondoReno

• Het geeft de energiescore van je appartement van A (zeer energiezuinig) tot F (zeer energieverslindend).
• Het geeft aanbevelingen over welke renovatiewerken je best eerst doet om het label te verbeteren.
• Het geeft een kostenraming mee voor de werken.
• Het is verplicht bij de verkoop en verhuur. Het informeert de koper of de huurder over de energiezuinigheid.
• Het is 10 jaar geldig.

Je vindt het EPC-attest van jouw appartement in de woningpas.

• Het geeft aan hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen zijn (muren, daken, vloeren, …).
• Het geeft aan hoe energiezuinig de gemeenschappelijke installaties zijn.
• Het geeft aanbevelingen over welke renovatiewerken nodig zijn.

Het EPC van de gemeenschappelijke delen is op te vragen bij de syndicus. Een EPC wordt altijd opgemaakt door een energiedeskundige.

Check je huis voor appartementsgebouwen? Dit is niet beschikbaar voor appartementsgebouwen. Met de Antwerpse renovatiecoach kan je wel rekenen op een totaaladvies op maat van jouw appartementsgebouw.

Deze Antwerpenaars ging al aan de slag.

• Deze VME renoveert het appartementsgebouw samen met de mede-eigenaars.
• Een koele woning zonder airco.
• Viviane maakte haar appartementsgebouw mee klimaatrobuust.

Appartementsgebouwen die na 2018 zijn gebouwd, zijn vrij goed geïsoleerd. Wil je meer energie besparen? Lees enkele tips.

Wat kost het om een EPC gemeenschappelijke delen te laten opmaken?
Er is geen vast bedrag. Dit is afhankelijk van de complexiteit van je gebouw. Dit kost gemiddeld tussen 50 à 100 euro en bijkomend 25 tot 50 euro per wooneenheid.

Vlaanderen biedt uitgebreide info over het EPC van de gemeenschappelijke delen: hoe het EPC er uitziet, een overzicht van erkende energiedeskundigen, ...

Hoe lees je een EPC-attest? En andere vragen en antwoorden.

Maakt een asbestattest deel uit van een EPC certificaat?
Neen, dit is een apart attest dat zowel voor appartementsgebouwen als woningen van toepassing en verplicht is. Wacht niet om het te laten opmaken. Asbestattest Vlaanderen: https://www.vlaanderen.be/asbestattest